不動産を売却する際にかかる税金の種類や主な節税対策について解説！

マイホームの売却では、さまざまな費用が発生しますが、必要以上に費用を支払っている場合があります。とくに気をつけたいことが税金です。基礎知識を身につけておけば、かかる費用がわかるだけでなく、税金控除や特例を活用した税金対策も可能になります。不動産会社とのやりとりもスムーズに進められるので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産を売却する際にかかる税金の種類

不動産の売却では、売却利益に対してかかる税金と売却手続きでかかる税金があります。

譲渡所得にかかる税金

譲渡所得とは、個人が不動産を売却したときに出た売却利益のことをいい、所得税・住民税・復興特別所得税の３つの税金がかかります。譲渡所得は単純な売却額ではなく、土地や建物の売却額から、売却した不動産の購入費用と売却手続きにかかった費用を差し引いた金額のことです。

さらに建物については、経過年数によって価値が減少するため、購入費用は減価償却後の価格になります。これらを差し引きした結果、譲渡所得がプラスであれば３つの税金の納税が必要です。逆に、譲渡所得がマイナスの場合は、税金はかかりません。

譲渡所得にかかる税率

譲渡所得にかかる所得税と住民税の税額は、不動産の所有年数によって税率が決まります。所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得と呼び、所得税15％・住民税5％の税率。一方、5年未満の場合は短期譲渡所得とし、所得税30％・住民税9％の税率が課せられます。そのほか、復興特別所得税として所得税の2.1％が徴収されます。

売却手続きでかかる税金①　印紙税

印紙税とは、印紙税法によって定められた文書を作成するときに課税される税金です。不動産の売買契約書に収入印紙を貼付し、消印することで納められます。売買契約書は、売主と買主用に2通作成。印紙税の金額は、契約書に記載された契約金額によって異なります。

売却手続きでかかる税金②　登録免許税

登録免許税は、不動産を登記する際にかかる税金です。売主の場合、物件の住宅ローンが未完済で抵当権が設定されていれば抵当権を外すための「抵当権抹消登記」が必要になります。一方、買主の方は「所有権移転登記」「抵当権設定登記」など。

売却手続きでかかる税金③　消費税

不動産の売却では、依頼した売買の契約が成立した際に、不動産会社へ支払う仲介手数料が必要です。仲介手数料には消費税がかかります。ただし、売り主が個人で、課税事業者でない場合は、消費税は発生しません。

不動産売却時に利用可能な税金控除・特例

個人が居住用財産（マイホーム）を売却した場合に限り、譲渡所得に対して利用可能な税制上の優遇措置があります。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円の控除が受けられます。ただし、所有者が居住していることが前提のため、土地、投資目的のマンションやアパートは含まれません。この特例は、短期譲渡所得・長期譲渡所得どちらも利用可能です。ただし、いろいろな適用要件があるので、利用する場合は税務署や税理士などに相談することをおすすめします。

所有期間10年超の居住用財産に対する軽減税率の特例

所有期間が10年を超える居住用財産の売却をした場合、一定の要件を満たせば、長期譲渡所得の税額をさらに減額できます。通常、所得税と住民税を合わせた税率20％が課せられますが、特例の適用によって課税譲渡所得の6,000万円以下の部分までを14％まで軽減（復興特別所得税は、所得税の2.1％徴収）。6,000万円を超える部分は、長期譲渡所得の税率と同じです。さらに「3,000万円の特別控除の特例」との併用も可能。

特定の居住用財産の買換え特例

売却する居住用財産と購入する居住用財産が一定の要件を満たす場合、売却時の譲渡益に対する税金を将来に先延ばしできる特例です。売却時に譲渡益があった場合で、売却金額より新しく購入する金額の方が高いとき、譲渡所得にかかる税金を買換えた住居の売却時まで繰り延べ可能。逆に、売却金額より購入金額の方が低いときは、購入金額と同額までは繰り延べできますが、差額には税金がかかります。

買換えにかかる譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

所有期間が5年を超える居住用財産を売却して譲渡損失がでた場合、一定の要件を満たせば損失分を翌年以降3年にわたり、給与所得などで損益通算できる特例です。給与所得に譲渡損失を加えて全体の所得を下げることで、給与所得から天引きされた所得税が徴収しすぎとみなされ源泉徴収額が戻ってきます。控除しきれない損失は、3年内まで繰越可能。さらに、新しく購入する住居で住宅ローンを利用する場合、住宅ローン控除の併用も利用できます。

不動産の売却時の税金対策に関する注意点

不動産を売却するときに気をつけておきたいポイントを紹介します。

併用できない税金控除がある

税金控除の特例は、一定の要件を満たせば適用されて税金が減額できます。しかし、特例の中には併用できないものもあるので注意が必要です。まず「3,000万円の特別控除」と「軽減税率の特例」は併用して利用できますが、「買換え特例」の併用はできません。

また「3,000万円の特別控除」「軽減税率の特例」「買換え特例」は、「住宅ローン控除」との併用ができないとなっています。自身の居住用財産がどの特例を利用できるのか、どの組合せが得になるのか、適用要件を確認しながらじっくり比較検討してください。

特例を活用する場合には確定申告が必要です

これまで紹介した特例は、不動産を売却した翌年の確定申告で申告しなければ適用されません。譲渡所得があって、それぞれの特例を活用する場合は、必ず確定申告が必要です。また、譲渡損失が出た場合、基本的に確定申告する必要はありません。しかし、譲渡損失の損益通算の特例を利用する場合は、確定申告が必要です。税金面で控除を受けるには、必ず確定申告が必要だと覚えておきましょう。

まとめ

不動産売却にかかわる税金の種類や税金の控除・特例について解説しました。不動産の売却には難しい用語が使われ、さまざま費用が発生するので、ややこしいと思いがちです。しかし、居住用財産の売却では、過剰な税金がかからないようにさまざまな優遇措置が用意されています。上手に活用できれば複数の特例が併用でき、大幅に納税額の減額が可能です。まずは、どんな売却計画が立てられるか検討しましょう。ただし、現実的に難しい表現や複雑な適用条件があるので、専門家への相談も加え、損のない売却を目指してください。

枚方市でおすすめの不動産売却業者5選

イメージ
会社名	住まいるプラス1(株)近畿住宅流通 本店	ハウジングプラザ京阪北摂店（センチュリー21）	福屋不動産販売	フロンティア不動産販売	ハウスドゥ津田（株式会社Neo）
特徴	近畿No.1の売却実績と情報網を誇る	丁寧で顧客への配慮ある対応ができる不動産会社	5年間4万件を超える仲介実績のある不動産会社	顧客のニーズに合わせた情報提供と丁寧な接客	顧客の希望に合わせて柔軟に対応できる不動産会社
詳細リンク	詳しくはこちら	詳しくはこちら	詳しくはこちら	詳しくはこちら	詳しくはこちら