専任媒介契約とは？その他の媒介契約との違いや注意点を解説！

日本の不動産取引にはさまざまな種類の契約が必要であり、それらの違いを理解することが重要です。この記事では、「専任媒介契約」の具体的な内容を掘り下げ、他の契約と比較していきます。さらに、「専任媒介契約」を締結する際に考慮すべき重要な点を強調し、注意すべきポイントについて説明します。

専任媒介契約と他の契約形態との比較

まずは専任媒介契約の意味や、他の契約形態との違いについてみていきましょう。

専任媒介契約とは？

専任媒介契約は、不動産取引において特定の不動産会社に対して、その不動産の売却業務を専属的に委託する契約形態です。この契約では、依頼主（売主）は他の不動産会社に同じ物件の売却を依頼することができず、専属的に1つの不動産会社に売却業務を委託します。専任媒介契約において、不動産会社は専属的な責任を負い、積極的に売却活動を行います。

これにより、物件が高値で早く売却される可能性が高まります。また、依頼主にとっても、不動産会社が責任を持って売却活動を行うため、安心感を得ることができます。ただし、専任媒介契約を結ぶ際には、契約期間中に他の不動産会社に売却活動を依頼できないという制約があります。

他の契約形態との比較

不動産取引には、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」という3つの契約形態が存在しますが、「専属専任媒介」と「専任媒介」には大きな違いはほとんどありません。

それに対して、一般媒介と専任媒介の違いに焦点を当ててみましょう。一般媒介と専任媒介の違いは、不動産取引において契約形態と売却活動における責任に関わる重要なポイントです。

以下に、両者の主な違いを説明します。

・契約の形態

一般媒介契約では、不動産を複数の不動産会社に同時に売却業務を依頼することができます。つまり、複数の業者に同じ物件を売却する権利を与えます。専任媒介契約では、特定の不動産会社に対して売却業務を専属的に委託します。他の不動産会社に同じ物件の売却を依頼することはできません。

・販売力と成約率

一般媒介契約では、複数の不動産会社が売却活動を行いますが、販売力が分散し、成約率が低くなる可能性があります。専任媒介契約では、不動産会社が専属的に売却活動を行い、成約率が高まる傾向があります。

・売却活動の積極性

一般媒介契約の場合、業者は積極的に売却活動を行わないことがあります。他社で契約が成立してしまえば、費用が無駄になるリスクがあるためです。専任媒介契約の場合、不動産が売却されれば業者は確実に利益を得るため、売却活動に積極的に取り組む可能性が高まります。

・契約期間

一般媒介契約においては、契約期間に法的な制限がなく、売主と不動産会社が合意した期間で契約が結ばれます。専任媒介契約においても契約期間に法的な制限はありませんが、通常は3ヵ月以内が一般的です。

専任媒介と一般媒介どちらの契約が良いのか

基本的に、不動産を迅速に高値で売却したい場合、一般媒介ではなく専任媒介契約または専属専任媒介契約が有利です。多くの業者に依頼すれば、購入希望者が見つかる可能性が高まると考えるかもしれませんが、企業の視点から見ると事情は異なりますので注意が必要です。

一般媒介契約では、業者は積極的な販売活動を行いません。自社で広告費をかけても、他社で契約が成立してしまえば、その費用が無駄になるリスクが存在します。しかし、専任媒介契約または専属専任媒介契約の場合、不動産が売却されれば業者は確実に利益を得ることができます。

したがって、積極的な販売活動が行われ、購入希望者が早く見つかりやすく、売却成功の可能性が高まります。一般媒介契約では売却までに時間がかかることがあります。報酬が得られる保証がない一般媒介契約と、確実に報酬が得られる専任媒介契約の不動産とでは、企業がどちらを優先して販売活動に取り組むかは理解しやすいでしょう。

また、一般媒介契約の場合、レインズ（不動産掲載サイト）への登録と依頼主への連絡が義務付けられていないため、売却が難しい条件の不動産では宣伝も後回しにされることが多く、売却までに1~2年もかかってしまうこともあります。

専任媒介を契約する際の注意点

専任媒介契約を結ぶ際には、以下の重要な点に注意することが必要です。

囲い込みをする悪徳企業も存在する

囲い込みとは、依頼主だけでなく買取主からの仲介手数料を得るために行う違法行為です。他社から買取希望者が現れた場合、悪徳企業は売り止めの嘘をついて断り、自社で買取希望者が見つかるまで売却活動を行いません。これは代表的な手口です。売り止めをされると不動産の売却が遅延し、依頼主は焦ります。

そのため、売却価格を値下げして買取希望者を引き寄せ、自社で販売を行い、仲介手数料を2回得ることを狙います。残念ながら、不動産業界ではこのような悪質な行為がまれにあり、大手企業でも発生することがあります。したがって、専任媒介契約を結ぶ際には十分に警戒することが必要です。

囲い込みがあるか確認する方法

買取希望者が見つからず、囲い込みの可能性が疑わしい場合、他の不動産業者に相談して現在の依頼先の活動を確認してもらいましょう（依頼をすると規約違反になるため、あくまで確認だけです）。不動産会社は他社の販売・広告活動を調査できるため、売却活動が適切に行われているかどうかを把握できます。

また、自分自身でもWEBやチラシで物件の宣伝がどのように行われているかを確認することも重要です。広告が希望売却価格より低いか、受付中止になっていた場合、囲い込みの可能性があるかもしれません。

まとめ

専任媒介契約は、不動産取引において特定の不動産会社に対して、その不動産の売却業務を専属的に委託する契約形態です。不動産取引において、専任媒介契約は一般媒介契約と比較していくつかの利点があります。ただし、物件の価格や需要に応じて最適な契約形態を選択することが重要です。また、専任媒介契約を結ぶ際には悪徳企業に注意し、囲い込み行為が行われていないか確認することが必要です。

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