不動産売却における媒介契約とは？種類ごとの特徴を知ろう！

「不動産の売却を業者に依頼したい！そもそも契約に種類はあるの？」このような疑問を持っている方に向けて、この記事では不動産売却における媒介契約の種類や、その特徴を紹介しています。あわせてどの契約を選ぶべきか、おすすめのパターンも解説しています。ぜひ不動産売却を行う際の参考にしてください。

不動産売却における媒介契約とは？

不動産を売却する場合、自ら買主を見つけて売買契約を結ぶ方は少ないでしょう。一般の方は、通常、不動産業者に売買の仲介を依頼します。このとき売主と不動産仲介業者の間で結ぶ契約を媒介契約といいます。媒介契約を結ぶと、不動産業者は速やかに媒介契約書を依頼者に交付しなければなりません。

不動産売却における媒介契約の種類ごとの特徴

媒介契約は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類に分かれます。ここでは、この3種類の契約の特徴を以下の5つの観点から比較します。

・複数業者との媒介契約

・自己発見取引の可否

・依頼主の報告義務の有無

・レインズへの物件登録義務の有無

・契約の有効期間

一般媒介契約

一般媒介契約は媒介契約の中で、もっとも自由度が高い契約です。売主が複数業者と媒介契約を結べて買い手を広く探せます。さらに自己発見取引も可能です。自己発見取引とは、売主自らが買主を見つけることです。媒介契約を結びながらも、売主が買主を見つけて、直接売買契約を結べます。

そのほかにも一般媒介契約は、業者側に売主への報告義務と、レインズへの物件登録義務がないことが特徴です。報告義務とは、物件の売却活動状況を不動産業者が売主に報告する義務になります。

またレインズ（指定流通機構）とは、国土交通省により運営されている、不動産業者同士が物件情報を共有するためのデータベースシステムです。レインズに登録することで、広範囲に物件情報が届き、買主の早期発見が期待できます。

なお、一般媒介契約に契約の有効期間はありません。一般媒介契約はその自由度の高さが魅力ですが、複数業者と取引する場合、そのぶん手間がかかることに注意しましょう。

専任媒介契約

専任媒介契約は、一般媒介契約に次いで自由度が高い契約です。複数業者と媒介契約を結ぶことはできませんが、自己発見取引は可能です。また2週間に1回以上の報告義務と、契約日から7日以内（休業日を除く）にレインズへ登録する義務があります。契約の有効期間は3か月です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、もっとも自由度が低い契約です。複数業者との媒介契約や自己発見取引は禁止されています。また1週間に1回以上の報告義務と、契約日から5日以内（休業日を除く）にレインズへの登録する義務があります。契約の有効期間は3か月です。

専属専任媒介契約は、1業者との取引となるため、業者側からすると売却活動が無駄にならずに利益に直結する契約になります。そのため業者の積極的な売却活動を期待できることが特徴です。

結局、どの媒介契約を選ぶべき？

3種類の契約の特徴を踏まえて、各契約がおすすめのパターンをご紹介します。

一般媒介契約がおすすめのパターン

一般媒介契約がおすすめなのは“駅から近い”“人気エリア”“築浅”など、物件に多くの需要が見込まれる場合です。人気の物件であれば買主候補も多く、業者も積極的に売却活動を行ってくれるでしょう。

複数業者に依頼することで、より有利な条件で売却できる可能性が高まります。またレインズへの登録義務もないため、物件情報を公開されたくない方にぴったりの契約方法です。

専任媒介契約

専任媒介契約がおすすめなのは、売却活動はある程度専門家に任せたいけれど、自分で買主を見つける見込みもある場合です。自己発見取引では、不動産業者を介さずに契約をすることになります。未然にトラブルを防ぐためにも、しっかりと不動産の知識を身につけるようにしましょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約がおすすめなのは、不動産売却の知識に自信がなく、自分の手間はかけたくない場合です。1業者のみとの取引になるため、業者の精力的な売却活動を期待できます。

また契約期間が3か月間であり、限られた期間内に買い手を見つけなければ業者が、仲介ができないことから、早期売却を希望する方にも適した契約でしょう。頻繁に売却活動の状況報告があることも安心ができるポイントです。

媒介契約を結ぶ際の注意点

ここからは媒介契約を結ぶ際の注意点を確認します。

明示型と非明示型

一般媒介契約には明示型と非明示型という2種類の契約形態があります。

・明示型：同時に媒介契約を結ぶ業者名を明らかにする

・非明示型：同時に媒介契約を結ぶ業者名を明らかにしない

明示型を選んでおきながら、明らかにしていない不動産業者と売買契約を成立させた場合、そのほかの媒介契約を結んだ業者に違約金を支払うことになるのです。明示型と非明示型の特徴をしっかりと把握しましょう。

媒介手数料について

媒介契約では、売主と買主との売買契約が成立して、初めて仲介不動産業者に支払う媒介手数料が発生します。業者は原則的に媒介手数料以外の費用を受け取ることはありません。また、媒介手数料には上限額が以下のとおり設けられていることを覚えておきましょう。

・200万円以下の部分：取引額の5％＋消費税

・200万円超400万円以下の部分：取引額の4％＋消費税

・400万円超の部分：取引額の3％＋消費税

上限額以上の媒介手数料を支払わないように注意が必要です。

まとめ

今回は不動産売却における媒介契約の種類やその特徴、どの契約を選ぶべきかといったパターンについてご紹介しました。3種類の媒介契約にはいずれもメリットとデメリットの側面があり、売り手の状況によって適している契約の種類は異なります。

ご自身の不動産売却における経験や、売却までの希望期限などを判断材料に、もっともメリットが大きい契約を選択することが大切です。ぜひこの記事の内容を、スムーズな不動産売却に役立ててください。

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